8 tipů, jak na hypotéku v roce 2022

1. Oslovte více bank

Prvním krokem, jak na hypotéku, je nebát se otevřít víc dveří. Postup, podle kterého banky žadatele hodnotí, má dvě části. Říká se mu scoring a je to důvod, proč vycházejí nabídky hypoték odlišně.

První je mimo jiné kontrola bankovních a nebankovních registrů klienta, aby banka viděla platební disciplínu v případě, že má žadatel úvěry, kreditní karty nebo kontokorent v jiných institucích. A také aby správně vypočetla DSTI (poměr mezi měsíční splátkou veškerých úvěrů vůči celkovému čistému měsíčnímu příjmu) dle nových pravidel. Druhá část scoringu, je strana příjmů. Každá banka má trochu jiný výpočet životního minima nebo životních nákladů na počet osob v domácnosti.

Větší rozdíl bude v nabídkách pro OSVČ. U nich je velmi důležité vybrat správnou banku. Jak na hypotéku jako živnostník s nízkým daňovým přiznáním?

Možnosti výpočtu příjmu z daňového přiznání má totiž každá banka jiné. V případě uplatnění výdajového paušálu, jsou banky, které si ho interně sníží (ze 60 % na např. 40 až 35 %) nebo je v případě vybraných profesí možnost využít prohlášení o reálných nákladech. Velkou výhodu mají tzv. Profesní komory, právníci, notáři, lékaři atd., na které většina bank pohlíží výrazně lépe než na jiné.

Obejděte si minimálně 3 banky. Pozor jen, že tři banky rovná se tři žádosti, troje papírování apod. Navíc vítězná banka pak ostatní žádosti vidí a před schválením úvěru je bude chtít po klientovi zrušit. Doba potřebná k vyřízení hypotéky se s každou oslovenou bankou rapidně prodlužuje. Nasnadě je tuto práci nechat prověřenému finančnímu poradci. Nakonec bude vše záležet na tom, která banka svým výpočtem dospěje k vyššímu příjmu.

Po zadání informací o úvěru, jeho výši, doby fixace a pár osobních údajů, srovná kalkulačka nabídky bank. Klient si tak udělá přehled o nabídkách na trhu během pár minut. Takto vypadají první 4 nabídky u modelového případu zmíněného výše.

Srovnání hypoték

Nabídky si můžete srovnat i v našem srovnávači. Na jednom místě klient vidí cenové podmínky, úrokové sazby a může si i nasimulovat různou dobu splatnosti tak, aby mu vyhovovala měsíční splátka. Hypotéka je složitější produkt, takže je určitě lepší se potkat s odborníkem a pobavit se o možnostech, představě a aktuální situaci. Zároveň odpadne i časově náročné obíhání bank a složité zjišťování podmínek svépomocí. Konzultace se specialistou je nezávazná. Po vyplnění kalkulačky se vám ozve telefonicky. Podle předběžné nabídky si pak žadatel vybere hypotéku, která je pro něj nejvhodnější.

2. Našetřete si alespoň 20 %

Od dubna 2018 banky nepůjčují 100 % hodnoty nemovitosti, ale maximálně 80 %. Hypotéku na 90 % hodnoty dostane jen malý počet klientů. Vyšší LTV (poměr výše úvěru vůči hodnotě zástavy) je ale vykoupené vyšší úrokovou sazbou. To je pravidlo, přes které dnes už nejede vlak. Na byt v hodnotě 3 000 000 Kč bude tedy žadatel potřebovat 600 000 Kč.

Jak tedy na hypotéku? Musíte začít včas šetřit. Klient totiž před čerpáním hypotéky musí prokázat, že má peníze na účtu nebo je již prokazatelně použil ke koupi nemovitosti.

Víte že...

 Pokud má klient naspořeno na stavebním spoření, banky to berou jako vlastní prostředky.

Příklad: Když si žadatel bude spořit 10 000 Kč měsíčně, našetří 600 000 Kč za 5 let. Aby toho však dosáhl, musí spořit opravdu pravidelně a na peníze nesahat. Investice může sice peníze zhodnotit, ale také naopak. Horizont pěti let není z pohledu investování kdovíjak atraktivní. Riziko převyšuje možné zhodnocení, a proto se peníze na hypotéku vyplatí dát do vhodné stavební spořitelny.

Víte že...

 Při posuzování bonity pak banka započítá všechny splátky, které žadatel má, tedy i z úvěru ze stavebního spoření nebo nebankovního úvěru.

Jiné to není ani v případě moderních peer-to-peer půjček (několik lidí dohromady půjčí přes internetovou službu peníze žadateli). Ty totiž taktéž snižují bonitu žadatele, kterému banka ve finále půjčí méně, než kdyby úvěr neměl.

Do celé hry jménem jak na hypotéku vstupuje i tzv. dofinancování. To spočívá v čerpání peněz, které chybějí do 20 %, jiným úvěrem. ČNB se ale postupy nelíbí a vydala doporučení dofinancování úvěru nepřijímat. Může se proto stát, že žadatel v bance bude muset podepsat vedle žádosti o hypotéku i prohlášení, že peníze k dofinancování nemovitosti nepocházejí z jiného úvěru.

3. Zastavte druhou nemovitost

Novým trendem je zastavit druhou nemovitost. Tím se sníží poměr půjčených peněz vůči zástavě.

Příklad:

• kupujete nemovitost za 4 000 000 Kč,
• dáte druhou nemovitost k dozajištění v hodnotě 2 000 000 Kč.

Výsledný poměr hodnoty zástavy a výše úvěru je najednou jen 67 %. S takovým LTV dostane navíc žadatel ještě daleko lepší nabídku úrokové sazby. Může se jednat například o nemovitost rodičů. Ekonom Lukáš Kovanda doporučuje zastavit třeba chalupu na venkově.

4. Žádejte jako pár

Dva platy na splácení hypotéky budou pro banku atraktivnější. Ze dvou platů se i snáz našetří potřebné peníze, ke kterým navíc musí žadatel přičíst i 4 % na daň z pořízení nemovitosti vyjma většiny novostaveb od developerů. Pokud jste single, může se stát spolužadatelem třeba rodič, kamarád nebo známý. Spolužadatelem a potažmo spoludlužníkem může být kdokoliv s vlastním příjmem.

V případě, že dlužník není schopný dostát svému závazku vůči bance a půjčku splácet, banka se obrátí na spoludlužníka, který má stejné povinnosti a závazky jako dlužník. Z tohoto vztahu tak může pro spoludlužníka vyplynout řada problémů, jako možná exekuce či nemožnost získání vlastního úvěru.

Nicméně tento stav nemusí trvat celou dobu splácení hypotéky. Pokud se hlavnímu žadateli v horizontu několika měsíců zvýší příjmy, pak může spolužadatele z úvěru jednoduše vyvázat.

Mladí to mají těžší. Na začátku kariéry vydělávají nižší peníze a zbývá jim jen málo našetřených peněz. Stát proto začal poskytovat hypotéky pro mladé.

5. Vylepšete si finanční profil

Banku při žádosti o hypotéku zajímá riziko. Dokáže žadatel po celou dobu splácet? Neobjeví se časem problém? Vedle bonity a stabilních příjmů jsou pro banku důležité také dluhy a závazky. Kreditní karty, mikropůjčky nebo jiné výdaje? To vše může způsobit, že na hypotéku nedosáhnete. Při jejich řádném splácení mohou být pro posouzení hypotéky určitým plusem, naopak při nesplácení překážkou, která bude vykoupená minimálně vyšší úrokovou sazbou.

Podle jednoho ze dvou nových pravidel DSTI nesmí splátky všech úvěrů přesáhnout 45 % čistého měsíčního příjmu žadatele, jak uvádí ČNB ve své tiskové zprávě.

6. Pohlídejte si registry dlužníků

Je velkým problémem negativní zápis v registru dlužníků, abyste získali hypotéku? Obrovský. V případě drobných prohřešků může sice banka přimhouřit oko, ale takový žadatel přesto vždy dostane vyšší úrok jako kompenzaci za vyšší riziko pro banku.

Záznamy najde banka v bankovním i nebankovním registru klientských informací. V něm jsou zapojené Česká spořitelna, Československá obchodní banka, Komerční banka, MONETA Money Bank a další. Kompletní seznam členů bankovního i nebankovního registru najdete zde.

Prostřednictvím registrů si banky vyměňují informace o platební morálce žadatelů.

Víte že...

Zápis zůstává v registrech 4 roky po jeho umoření.

Závazky je proto dobré řešit se značným předstihem. Na závěr k tomuto tématu jen, že banka nepůjčí nikomu, kdo je v exekuci nebo insolvenci.

K hodnocení žadatelů se poměrně nově používá i tzv. Telco score, ve kterém jsou všichni 3 největší operátoři: O2, T-Mobile a Vodafone. Operátor díky mobilní historii a GPS lokalizaci dokáže určit, jaký životní styl vyznáváte, jestli jste student, manažer nebo hodně utrácíte.

Podle vyjádření České spořitelny už banky Telco score využívají. Slibují si, že tak dokáží poskytnout půjčky většímu procentu zejména mladých lidí, kteří nemají dostatečnou bankovní historii. Pohlídejte si také výpisy z účtu. Pravidelné posílání peněz třeba na internetová kasina banka určitě zaznamená.

7. Navyšte příjem

Podle pravidla ČNB, které se označuje zkratkou DTI, nesmí výše dluhu překročit 9násobek čistého ročního příjmu žadatele. Banka nemusí toto pravidlo uplatnit, ale jen ve výjimečných 5 % případů.

Žadatel dokládá potvrzení o příjmu, v případě OSVČ daňová přiznání. Pokud výše příjmů není dostatečná, nabízí se jen jediná cesta, jak získat hypotéku. Navýšit své příjmy buď druhou prací nebo jinou lépe placenou.

8. Správně nastavte hypotéku

Poslední na seznamu bodů "jak na hypotéku" je samotné nastavení úvěru. Rodina, která nemá moc vysoké příjmy si hypotéku natáhne na delší dobu, aby měsíční zatížení bylo co nejmenší. Naopak bonitní klienti nechtějí platit úroky a chtějí mít hypotéku co nejrychleji splacenou.

Jak už bylo řečeno, podle nového pravidla DSTI nesmí splátka přesáhnout 45 % čistého měsíčního příjmu žadatele/ů. Poradci ale doporučují, aby to byla maximálně třetina, je–li to alespoň trochu možné.